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¿Es obligatorio hacer contrato de arras?

No es obligatorio hacer contrato de arras para comprar una vivienda en España. Es una herramienta voluntaria para ordenar el periodo previo a la escritura. Si la usas, sus condiciones sí pueden obligarte. Aquí explicamos cuándo conviene, qué alternativas tienes y qué suele ocurrir al pedir una hipoteca.

Por qué no es obligatorio hacer contrato de arras

La compra de una vivienda puede cerrarse sin un contrato previo de arras. Comprador y vendedor pueden negociar, hacer las comprobaciones necesarias y firmar directamente la escritura pública ante notario. El Código Civil reconoce la compraventa cuando hay acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque la escritura y los trámites posteriores cumplen funciones importantes para documentar y proteger la adquisición. Las arras son una fase práctica frecuente, pero no un requisito universal que deba superar toda operación.

Eso no significa que un acuerdo previo sea irrelevante. Una oferta aceptada, una reserva o un documento con precio y fecha pueden generar obligaciones según su contenido. Si aún quedan asuntos por cerrar, deja claro qué se ha acordado y qué está pendiente. Evita pagar una señal basándote únicamente en una conversación. Si vas a hacer una entrega, pide recibo, identifica el inmueble y a las partes y acuerda expresamente el destino del dinero.

Cuándo conviene firmar un contrato de arras

Las arras tienen sentido cuando transcurrirán semanas o meses antes de la escritura. El comprador puede necesitar financiación, vender otra vivienda o reunir ahorros; el vendedor quizá deba cancelar una hipoteca, obtener certificados o coordinar una mudanza. El contrato fija durante ese intervalo el precio, la descripción de la vivienda, un plazo y las consecuencias de que alguien cambie de decisión. También permite dejar por escrito condiciones sobre cargas, ocupantes, mobiliario o documentación.

Antes de firmarlo, comprueba quién figura como propietario en una nota simple reciente del Registro de la Propiedad, qué cargas aparecen y si todos los titulares van a firmar. Pide información sobre comunidad e IBI. Una cláusula bien redactada no sustituye estas verificaciones. En operaciones con herencias sin inscribir, arrendamientos, obras no regularizadas o varias personas vendedoras, una revisión profesional puede evitar que un plazo demasiado corto te ponga en incumplimiento.

También importa el tipo de arras. Las penitenciales permiten desistir perdiendo la cantidad entregada o devolviéndola doblada si así se pactan con claridad. Las confirmatorias son pago a cuenta y no conceden automáticamente ese derecho. Las penales incorporan una consecuencia por incumplir. No basta con poner «arras» en el título: la cláusula debe expresar la intención de las partes.

¿Es necesario contrato de arras para pedir hipoteca?

La ley no impone un contrato de arras como condición general para solicitar una hipoteca. La entidad analizará tus ingresos, deudas y solvencia, y necesitará información sobre el inmueble para valorar la garantía. En la práctica, cada banco puede pedir una oferta, una reserva, unas arras u otra documentación de la operación en una fase concreta. Antes de entregar una cantidad, pregunta a tu gestor qué documentos exige, cuánto tarda en decidir y si ya existe una aprobación vinculante o solo una estimación.

Una preaprobación o una simulación no garantiza que se conceda finalmente el préstamo. Si necesitas financiación y firmas arras penitenciales sin una condición específica, podrías perder la cantidad al no poder completar la compra. Por eso conviene pactar una condición de financiación: importe mínimo del préstamo, fecha límite para obtener respuesta, forma de acreditar una denegación y devolución de las arras si se cumple esa condición. Redáctala antes de pagar y consulta con un profesional si el texto genera dudas.

El banco tampoco debe decidir por ti qué plazo de escritura es razonable. Deja margen para tasación, análisis, entrega de documentación y firma. Si el plazo se agota antes de recibir la respuesta, acuerda una prórroga por escrito con el vendedor; no des por hecho que una conversación telefónica altera el contrato.

Alternativas cuando todavía no estás listo para unas arras

Si solo quieres apartar la vivienda unos días mientras revisas papeles, puede encajar un contrato de reserva de vivienda. Su texto debe explicar quién recibe el dinero, hasta cuándo dura, cuándo se imputará al precio y en qué circunstancias se devolverá o perderá. No tiene un significado único por el mero nombre de «reserva»; lo decisivo son las obligaciones que se firman. Una reserva muy detallada podría producir efectos más amplios de los que esperabas.

Antes de decidir, revisa el coste del compromiso

No existe un porcentaje legal obligatorio de arras. Se habla mucho del 10 %, pero puede pactarse otro importe. Con una vivienda de 250.000 €, entregar un 10 % significa arriesgar 25.000 € si el comprador puede desistir perdiendo las arras. Calcula varias opciones en nuestra guía sobre cuánto se paga de arras y comprueba qué consecuencias asume cada parte. No firmes una cifra que no puedes permitirte perder.

En resumen, las arras son voluntarias, pero un contrato firmado merece el mismo cuidado que cualquier compromiso económico importante. Identifica bien la vivienda y las partes, fija un plazo realista, concreta el régimen de la cantidad y deja por escrito las condiciones de financiación. Si las necesitas, puedes seguir esta guía paso a paso y generar un borrador que todas las personas implicadas revisen antes de firmar.