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Cómo se hace un contrato de arras

Si te preguntas cómo hacer un contrato de arras para comprar o vender una vivienda, empieza por las comprobaciones y termina con un texto que las dos partes entiendan. Esta guía reúne los pasos, los datos que no deben faltar y los errores frecuentes antes de entregar dinero.

Cómo hacer un contrato de arras: paso 1, comprueba quién vende

Solicita una nota simple reciente en el Registro de la Propiedad. Comprueba que el vendedor coincide con el titular y que conoces todas las cargas: hipoteca, embargo, usufructo u otras limitaciones. Si hay varios propietarios, todos deben intervenir o estar debidamente representados. Si alguien firma por poder, revisa que ese poder le faculte para vender. Compara la dirección, la finca registral y la referencia catastral con la vivienda visitada; las discrepancias deben aclararse antes de firmar.

Pregunta si la vivienda está arrendada u ocupada, qué muebles o anexos se incluyen y si existen deudas de comunidad o IBI. Pide certificados o justificantes cuando proceda. Estas comprobaciones son tan importantes como el propio modelo de contrato: si la situación real no coincide con lo escrito, resolver el problema después puede ser costoso. Si todavía estáis negociando elementos esenciales, quizá convenga primero una reserva de vivienda breve y clara.

Paso 2. Identifica a todas las partes

Escribe nombre completo, DNI o NIE, domicilio y estado civil de cada comprador y vendedor. Indica el régimen económico matrimonial cuando influya en la operación y comprueba si debe firmar el cónyuge. Si la parte es una sociedad, identifica a la entidad y a su representante con facultades suficientes. El contrato debe permitir saber sin dudas quién cobra las arras, quién se obliga a vender y quién tendrá que acudir a la escritura.

Revisa los números de documento antes de imprimir. Un error en un nombre o un dato identificativo puede complicar la preparación de la escritura y la prueba del pago. Cuando haya varios compradores, aclara la proporción en que adquirirán la vivienda; si esa información no cabe en un modelo sencillo, solicita ayuda profesional para adaptar el texto.

Paso 3. Describe la vivienda y el precio

Incluye dirección completa, referencia catastral y, si los tienes, finca registral, registro, tomo, libro y folio. Describe garaje o trastero cuando formen parte de la venta. El precio total debe figurar con claridad, al igual que el importe de las arras, la fecha de entrega, el medio de pago y la cantidad pendiente para la escritura. Las arras suelen descontarse del precio; asegúrate de que el contrato lo diga expresamente.

No hay un porcentaje impuesto por ley. Muchas operaciones usan alrededor del 10 %, pero el importe debe ajustarse al riesgo que las partes quieren asumir. Nuestro artículo sobre cuánto dinero se da en un contrato de arras te permite calcular ejemplos al 5 %, 10 % y 15 %. Guarda el comprobante de transferencia, cheque o recibo que demuestre que el dinero llegó a la persona indicada.

Paso 4. Decide qué tipo de arras necesitas

Las arras penitenciales permiten desistir bajo la regla del artículo 1454 del Código Civil: el comprador las pierde si se aparta y el vendedor las devuelve duplicadas si es él quien desiste. Para que ese sea el efecto, expresa claramente la voluntad de pactarlas. Las confirmatorias funcionan como pago a cuenta sin derecho automático a retirarse. Las penales establecen una pena por incumplimiento. No mezcles fórmulas de distintos tipos en el mismo documento.

Lee las consecuencias desde ambos lados de la mesa. Por ejemplo, una entrega de 20.000 € con arras penitenciales puede significar que el comprador pierda esa suma o que el vendedor tenga que devolver 40.000 €. Si cualquiera de esas cifras resulta inasumible, renegocia el importe antes de firmar. Un título llamativo nunca corrige una cláusula contradictoria.

Paso 5. Fija un plazo y protege la financiación

Especifica una fecha límite para otorgar la escritura pública, quién elegirá la notaría y cómo se abonará el resto del precio. Deja tiempo para tasación, decisión del banco, preparación de documentos y cancelación de cargas. Si dependes de una hipoteca, pacta una condición de financiación: importe mínimo, plazo para conseguirla, pruebas de una eventual denegación y destino de las arras si la condición no se cumple. No confíes en que la falta de préstamo te permitirá recuperar el dinero sin una cláusula clara.

El plazo pactado puede ampliarse si las partes lo acuerdan. Hazlo por escrito antes de que venza, con una nueva fecha y firmas. Consulta cuánto dura un contrato de arras para ver qué revisar cuando se acerca el vencimiento. Si se pacta entregar la vivienda libre de ocupantes, al corriente de comunidad y con una carga cancelada, añade esas obligaciones y el momento de cumplirlas.

Paso 6. Lee, firma y conserva copias

Revisa el documento completo con la otra parte. Verifica importes en cifra y letra, fechas, cuentas, nombres y cláusulas opcionales. Imprime un ejemplar para cada parte, firma todas las páginas y adjunta o conserva el justificante del pago. La firma de un intermediario no sustituye a la del propietario salvo representación acreditada. Si una inmobiliaria recibe las arras, explica en el contrato si las custodia y en qué circunstancias debe entregarlas o devolverlas.